ורד אולפינר משלבת בעבודתה שתי התמחויות מקצועיות – ראיית חשבון ועריכת דין – שילוב שמעניק לה יתרון משמעותי בעיסוקה במיסוי נדל"ן. הידע הנרחב שצברה בעולם המס מקבל חשיבות מיוחדת בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם היא מעניקה ליווי מקצועי הן ליזמים והן לבעלי דירות. את דרכה במגזר הפרטי החלה לאחר כ-15 שנות עבודה ברשות המסים, שבמהלכן מילאה שורה של תפקידים. בתפקידה האחרון ברשות עמדה בראש המחלקה המקצועית למקרקעין וקבלנים והייתה שותפה מרכזית בגיבוש מדיניות המס בתחום הנדל"ן. במסגרת זו הובילה מהלכי חקיקה מרכזיים, ובהם הסדרת המיסוי בעסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38, מיסוי דירות מגורים, קרנות השקעה במקרקעין ונושאים נוספים.

במקביל, ייצגה אולפינר את רשות המסים בשורה של ועדות בין-משרדיות, ובהן ועדות שעסקו בדיור בר-השגה, ועדת ההיגוי לתמ"א 38 והוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית. נוסף על כך הייתה אחראית לפרסום חוזרים מקצועיים, המשקפים הלכה למעשה את עמדתה המקצועית של רשות המסים, וכן לטיפול ולהוצאה של החלטות מיסוי מקדמיות (רולינגים).

העבודה המקיפה שנעשתה באותן שנים במסגרת הליכי החקיקה סייעה להניח את התשתית להתפתחותו של תחום ההתחדשות העירונית, שממשיך להתרחב. בתקופה שבה ניהלה אולפינר את המחלקה, התקיים שיתוף פעולה הדוק עם משרדי ממשלה וגופים ציבוריים בעלי זיקה לתחום, ובהם משרד הבינוי והשיכון, החשב הכללי – בין היתר בכל הנוגע לליווי המיסוי של עסקאות BOT ו־PFI – אגף התקציבים, מינהל התכנון ומשרד ראש הממשלה.

לצד פעילותה השוטפת בענייני מקרקעין, ריכזה אולפינר עבודת צוות שעסקה בתכנוני מס של חייבי דיווח, וכן שימשה כנציגת ישראל בקבוצת העבודה ATP של ה-OECD.

תכנון המס בראייה הוליסטית

עסקאות נדל"ן בכלל ופרויקטים של התחדשות עירונית בפרט מעלים סוגיות מס רבות ומורכבות, הנוגעות בין היתר למס שבח, מס רכישה, מע"מ ומס הכנסה. לכן, בחינת עסקה אינה יכולה להתמקד בהיבט מס יחיד, אלא מחייבת הסתכלות רחבה על מכלול השלכותיה – החל מהשלב שבו היזם בוחן את כדאיות הפרויקט או שוקל את רכישתו, ועד לשלב שבו הפרויקט מתקדם למכירת הדירות. במקרים מסוימים, למשל, בחירה בדרך פעולה מסוימת בתחום מיסוי המקרקעין עלולה דווקא לייצר חבות מע"מ שאפשר היה להימנע ממנה.

השילוב בין הידע המשפטי של אולפינר לבין ניסיונה החשבונאי והכלכלי מאפשר לה לבחון עסקאות מזוויות שונות ולחבר ביניהן. בסופו של דבר, מעבר למורכבות המשפטית והמקצועית, הלקוחות מבקשים לקבל תשובה ברורה לשאלה המרכזית מבחינתם: מהו סכום המס שאותו יידרשו לשלם?

לדברי אולפינר, מאחר שעמדותיה של רשות המסים עשויות להשתנות מעת לעת, נדרשת היכרות רציפה ועמוקה עם התחום. בבחינת הדרך הנכונה לביצוע עסקת התחדשות עירונית יש לשלב יצירתיות מקצועית לצד שליטה עדכנית בדין ובמדיניות הרשות. לעיתים ניתן להסתייע גם בהוראות חוק שאינן מיועדות באופן ייחודי להתחדשות עירונית, אך יישומן הנכון עשוי להביא להפחתת חבות המס.

תנאי השוק הנוכחיים מביאים לביצוע עסקאות רבות שעניינן רכישת פרויקטים או רכישת חברות המחזיקות בפרויקטים. משום כך, חשוב לבחון את מבנה העסקה עוד לפני ביצועה: האם נכון יותר לרכוש את הפרויקט עצמו או את החברה שמחזיקה בו, והאם לבצע את הרכישה באמצעות חברה, שותפות או כיחיד. לבחירות הללו עשויות להיות השלכות מרחיקות לכת, הן מבחינת המיסוי והן מהבחינה העסקית. ההתמודדות עם סוגיות מסוג זה דורשת מומחיות גבוהה וניסיון משמעותי בתחום המיסוי, ואולפינר נחשבת לאחת המומחיות הבולטות בתחום.

פרויקטים רלוונטיים לתחום ההתחדשות העירונית שהמשרד מלווה

• ליווי עשרות אלפי יחידות (יזמים ודיירים) בהתחדשות עירונית החל משלבי בחינת העסקה ועד להשלמת הטיפול מול רשות המסים, בהתייחסות לכלל היבטי המס. אלמנט המס בפרויקטים אלה מהווה נדבך מרכזי וחשוב.
• ליווי חברות רבות ברכישת חברות פרויקט או פרויקטים של התחדשות עירונית. הליווי כולל תכנון מתווה העסקה והוצאתה לפועל.
• ליווי בעלי קרקע מרובים בעסקה בהיקף גדול, החל בשלבי התכנון הראשונים, עובר לחתימת ההסכם מול היזם וכלה בהתנהלות מול רשות המיסים. לרבות לקיחת חלק פעיל בוועדת ההיגוי עד לחתימה.
• ייעוץ וליווי רשויות מקומיות בסוגיות שונות ובין השאר בתחום ההתחדשות העירונית.
• ליווי החברות "עמידר" ו"חלמיש" בתחום ההתחדשות העירונית.
• ליווי וייזום חקיקה בתחום ההתחדשות העירונית.