מאמר דעה

בשעת לילה מאוחרת, כשטילים שוב משבשים את השגרה, לא צריך יותר מדי כדי להבין מה באמת חשוב. זה קורה כשלוקחים את הילדים למקלט, או כשבוהים בדלת דירה ישנה בלי ממ"ד וחושבים: "האם זה המקום שבו אנחנו אמורים להרגיש בטוחים?"

לפני 20 שנה, ב-2005, כשמדינת ישראל השיקה את תמ"א 38, המטרה הראשית היתה ברורה: לחזק מבנים ישנים לקראת רעידת אדמה. זו היתה תוכנית פשוטה, טכנית כמעט, שהתמקדה בבטיחות הנדסית. לאט ובהתמדה, תמ"א 38 הפכה מסעיף נידח במדיניות התכנון הלאומית לשם שגור בכל בית בישראל: היא הפכה בהדרגה למנוע משמעותי של שדרוג עירוני, לכלי עיקרי להחייאת שכונות ותיקות, ולדרך המרכזית לשדרוג רמת החיים של עשרות אלפי משפחות. היא הוסיפה להם מעלית, חניה ותשתיות מחודשות, והחשוב מכל: ממ"ד או ממ"ק זמין. 

מאוקטובר 2023, ובשנה האחרונה ביתר שאת, הבנו כולנו שהשאלה "עד כמה הבית שלך מוגן?" כבר אינה תיאורטית כלל. ההתקפות הקשות מעזה, לבנון, תימן ואיראן חשפו את מה שידענו אך העדפנו להדחיק: המרחב האורבני הוותיק בישראל פשוט לא מוכן לתרחישים שלמרבה הצער הפכו יומיומיים. מאות אלפי דירות ישנות אינן מספקות לדייריהן מיגון, כמעט או בכלל. 

אלא שדווקא מתוך הטלטלה הזו הולך ומתגבש קונצנזוס נדיר: התחדשות עירונית, שפעם נתפסה אולי כ"נישה נדל"נית", היא כעת יעד לאומי. התחדשות עירונית כבר אינה מותרות, ולא פתרון נקודתי, אלא הדרך המרכזית והישימה ביותר להעניק ביטחון, תשתיות ותקווה לתושבי ישראל.

ב-20 השנים שחלפו מאז השקת תמ"א 38, התוכנית עברה דרך ארוכה: כ-3,700 בניינים ב-44 ערים שונות בארץ התחדשו באמצעות פרויקטים של תמ"א 38, כ-34 אלף דירות ישנות התחדשו והתמגנו ולהן נוספו כ-41 אלף דירות חדשות (וממוגנות). הציבור התרגל, היזמים למדו, אנשי המקצוע הפכו מדויקים יותר – ועדיין, זמני ההוצאה לפועל של התוכנית אינם סבירים: בשנת 2025 עדיין לוקח  3 שנים ו-10 חודשים מהגשת בקשה ועד לקבלת היתר בניה בפרויקט תמ"א 38 (לשם השוואה, בתוכניות פינוי-בינוי, שהן מורכבות בהרבה, הזמן הזה עומד על 5 שנים ו-10 חודשים – וזה במקרה הטוב, שבו התוכנית שאושרה בכלל יוצאת לביצוע).  

אחת הסיבות העיקריות לכך היא חוסר הוודאות שתמ״א 38 מייצרת מעצם היותה תוכנית ארצית כוללנית, שלא פעם זכויות הבניה בה אינן תואמות את המציאות בשטח. לכן, עוד ועוד רשויות מקומיות הבינו שעליהן לייצר תוכניות התחדשות עירוניות מקומיות ומפורטות, שמתאימות לצרכיהן המיוחדים. 

ההבדל כבר ניכר: ערים שפועלות מתוך מדיניות מקומית סדורה, בהובלת ראשי עיר שמבינים את חשיבות ההתחדשות, מצליחות לייצר ודאות גבוהה בהרבה ליזמים, ואיתה גם קצב גבוה יותר של אישורים וביצוע: ב-2018, למשל, עיריית תל אביב אישרה תוכנית התחדשות לרובעים 3 ו-4, וקצב הבקשות וההיתרים בהם הואץ. דוגמה עדכנית יותר לכך היא חולון, שתוכנית ח-619 בשטחה, שאושרה בסיום 2022, הביאה לעלייה של כ-300% במספר הבקשות להיתר בין 2023 ל-2024, ושל כ-700% בתוספת הדירות בפרויקטים של התחדשות. כל אלה הם תוצאה של מדיניות ברורה, שמתאימה לצרכים בשטח.

תוכניות ההתחדשות העירוניות שיפרו גם את היכולת לקחת בחשבון גורמים בסביבת הפרויקט, כמו מבני ציבור, שטחי מסחר ושטחים ירוקים, שעד היום לא קיבלו ביטוי בפרויקטים שיצאו לפועל מכוח תמ"א 38 (התוכנית התייחסה אך ורק לבניין בודד, ולא לסביבתו). התוכניות העירוניות שמחליפות את תמ"א 38 מתחשבות גם בהיבטים של תכנון עירוני, מה שמטשטש את ההבדל בינן ובין תוכניות פינוי בינוי – שהן מסורבלות בהרבה. 

השלב הבא בהאצת ההתחדשות העירונית בישראל חייב להיות טיפול יסודי בכל המכשולים הביורוקרטיים. לא מדובר כאן באיום חיצוני, אלא בחסם פנימי לגמרי. בשוק שכבר מבין את החשיבות, ויש לו את כל הכלים והניסיון לביצוע, המדינה והרשויות המקומיות צריכות כעת לספק את התשתית המוסדית: להוסיף כוח אדם, לייעל נהלים, להכניס טכנולוגיה, ובעיקר – להפסיק לפחד ממהירות. ככל שפרויקטים יעוכבו, כך הדיירים יידחקו לכיוון הפתרון של הוספת ממ"ד בעצמם, מה שיעכב ויפגע בתהליך ההתחדשות העירוני, ואם להיות כנים – גם ייכער את הסביבה. 

אנחנו בעיצומה של תקופה שבה התחדשות עירונית היא צורך מיידי. תושבים לא שואלים רק איפה יגורו, אלא איך. הורים וילדים רוצים לדעת שבני המשפחה שלהם מוגנים, שכונות רוצות לצמוח בלי להתפרק, ערים רוצות לגדול מבלי לקרוס תחת העומס. 

במצב כזה, בחירה באנשי המקצוע הנכונים היא לא החלטה פיננסית בלבד, אלא החלטה משנת חיים. זו בדיוק מטרתו של "מדד ההתחדשות העירונית" של מדלן ומרכז הנדל"ן, שמפורסם השנה בפעם העשירית. המדד מבוסס על נתוני אמת, אסמכתאות רשמיות מכל אחת מהחברות המדורגות
ובדיקות קפדניות. הוא נועד לסייע לדיירים לבחור נכון, ולהפקיד את הנכס היקר ביותר שברשותם בידיים הנכונות. הוא נולד מתוך מחויבות אמיתית להפוך את שוק הנדל"ן בישראל לשקוף, מקצועי והוגן יותר, ועבור רבים, הוא הפך לאבן דרך בתהליך קבלת ההחלטות. אנחנו מתבססים על הצלחות מוכחות – לא הבטחות אלא ביצועים. השוק בשל. הציבור מוכן. האתגרים ברורים. עכשיו הזמן להפסיק לדחות, ולהתחיל לבנות. הפעם, בניגוד לעבר, אנחנו כבר יודעים איך עושים את זה נכון.

טל קופל,
מנכ"ל מדלן