המדד חושב באמצעות מערכת בינה עסקית (BI) חדשנית לניתוח שוק ההתחדשות העירונית בישראל, אשר פיתח אתר מדלן. מערכת ה- BI הייחודית משמשת את הדרג המקצועי בעשרות חברות עסקיות, גופי ממשלה ובנקים. חשוב לציין כי המדד מבוסס על נתונים ומסמכים רשמיים שנסרקו וחולצו מעשרות מקורות ואינו נשען על הצהרות של חברות. צוות המחקר הייעודי של המדד במדלן כולל שלושים מדעני נתונים, אנליסטים ומידענים. המדד נגזר מנתוני האמת באמצעות אלגוריתם סטטיסטי שפיתחה מדלן.
חברות יזמיות מובילות בהתחדשות בניינית
המדד מדרג את החברות על פי סך הניקוד של הפרויקטים למגורים שמבצעת החברה מתוקף זכויות של תוכניות להתחדשות בניינית (כגון תמ״א 38). המדד מתחשב בפרויקטים הנמצאים בשלב בקשה להיתר ואילך, או בפרויקטים בשלב מוקדם יותר שנקלטו בוועדות העירייה ומצויים בהליכים מתקדמים, לרבות פרויקט המצריך שינוי תב"ע נקודתית שקודמה על ידי החברה וכבר פורסמה להתנגדויות.
ניקוד פרויקט נקבע לפי מספר הדירות המקוריות ומספר הדירות שנוספו. בנוסף, הניקוד גבוה יותר ככל שהפרויקט נמצא בשלב מתקדם יותר )השלבים הם: בקשה להיתר, היתר בתנאים, קבלת היתר או טופס .(4 פרויקטים שהושהו, נדחו, או שחלף פרק זמן חריג )ביחס להתפלגות העירונית( ללא התקדמות סטטוטורית, לא יזכו בניקוד.
"התיישנות" – אם חלפו יותר משלוש שנים ממועד קבלת טופס ,4 ניקוד הפרויקט יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת שחולפת – אלא אם היזם סיים ואיכלס פרויקט התחדשות בניינית אחר בשלוש השנים האחרונות.
"הצלחה מוכחת" – אם לחברה פרויקט התחדשות בניינית שכבר אוכלס, אזי פרויקטים של החברה הנמצאים בשלבים מוקדמים יותר יקבלו תוספת ניקוד. במקרה של מספר חברות השותפות בפרויקט, הניקוד יתחלק בין החברות.
תנאי סף לכניסה של חברה למדד התחדשות בניינית הם:
1. לפחות שלושה פרויקטים שעבורם הוגשה בקשה להיתר ברשות הרלוונטית, כאשר לפחות באחד מהם התקיים שלב של קבלת היתר או אכלוס.
2. בדיקה איכותנית באשר לזמינות החברה ולהיבטים פיננסיים שונים לפי שיקול דעת מדלן.
חברות יזמיות מובילות בפינוי בינוי
המדד מדרג את החברות היזמיות על פי סך הניקוד של כל מתחם או תת-מתחם המיועד לפינוי בינוי שמקודם על ידי החברה. מתחם מוגדר כ"שלב מתקדם" ומקבל ניקוד בהתמלא שני תנאים:
1. התקדמות בציר הקנייני – לפחות 50% חתימות על הסכמי מכר של בעלי הדירות במתחם או בתת-המתחם.
2. התקדמות בציר התכנוני – קליטת התכנית בוועדה המחוזית, או, אם מדובר על תכנית בסמכות מקומית, תנאי הסף הוא דיון להפקדה להתנגדויות. הניקוד נותן משקל למספר משתנים, ביניהם שיעור החתימות )עם ניקוד נוסף לרף של (80% והתקדמות התוכנית בציר התכנוני. ככל שהמתחם או חלק ממנו התקדם גם בציר הרישוי והביצוע ניתן לכך משקל נוסף, כשניקוד מלא ניתן לדירה שאוכלסה. המשקל היחסי של כל פרויקט נעשה ביחס למספר הדירות הישנות במתחם. ככל שישנם שותפים, הניקוד מתחלק בין השותפים.
"התיישנות" – אם חלפו יותר משלוש שנים ממועד קבלת טופס ,4 ניקוד הפרויקט יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת שחולפת. אם חלפו שלוש שנים ממועד קבלת התוקף לתב"ע, הניקוד על השלב התכנוני בלבד יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת.
"הצלחה מוכחת" – חברה אשר קידמה לפחות מתחם פינוי בינוי אחד עד להיתר או טופס ,4 תקבל תוספת ניקוד בכל שאר המתחמים המקודמים על ידה. במקרה של מספר חברות השותפות בפרויקט, הניקוד יתחלק בין החברות.
תנאי סף לכניסה של חברה למדד פינוי בינוי הם:
1. קידום של לפחות שני מתחמי פינוי בינוי העומדים בתנאים לעיל, ובשקלול מספר יחידות הדיור.
2. בדיקה איכותנית באשר לזמינות החברה ולהיבטים פיננסיים שונים לפי שיקול דעת מדלן.
משרדי אדריכלים מובילים בהתחדשות בניינית
המדד מדרג את המשרדים על פי סך הניקוד של הפרויקטים למגורים שמבצע המשרד מתוקף זכויות של תוכניות להתחדשות בניינית (כגון תמ״א 38) ומתחשב בפרויקטים הנמצאים החל משלב בקשה להיתר ועד קבלת היתר בנייה, או בפרויקטים המצריכים שינוי תב"ע נקודתית שקודמה על ידי החברה וכבר פורסמה להתנגדויות.
ניקוד פרויקט נקבע לפי מספר הדירות המקוריות ומספר הדירות שנוספו. הניקוד גבוה יותר ככל שהפרויקט נמצא בשלב מתקדם יותר, כאשר סולם השלבים מורכב מ: בקשה להיתר, היתר בתנאים, קבלת היתר. פרויקטים שהושהו, נדחו, או שחלף פרק זמן חריג )ביחס להתפלגות העירונית( ללא התקדמות סטטוטורית, לא יזכו בניקוד.
"התיישנות" – אם חלפו יותר משלוש שנים ממועד קבלת היתר, ניקוד הפרויקט יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת שחולפת, כל עוד לא התקבל היתר בניה בשלוש השנים האחרונות.
"הצלחה מוכחת" – אם למשרד פרויקט התחדשות בניינית שכבר קיבל היתר בניה, אזי פרויקטים של המשרד הנמצאים בשלבים מוקדמים יותר יקבלו תוספת ניקוד. במקרה של מספר משרדים השותפים בפרויקט, הניקוד יתחלק בין המשרדים.
תנאי הסף לכניסה של משרד למדד התחדשות בניינית הם:
לפחות שלושה פרויקטים שעבורם הוגשה בקשה להיתר ברשות הרלוונטית, כאשר לפחות באחד מהם התקיים שלב של קבלת היתר.
משרדי אדריכלים מובילים בפינוי בינוי
המדד מדרג את המשרדים על פי סך הניקוד של כל מתחם או תת-מתחם המיועד לפינוי בינוי שמקודם על ידו. מתחם מוגדר כ"שלב מתקדם" ומקבל ניקוד בהתמלא התנאי הבא:
התקדמות בציר התכנוני – תנאי הסף עבור מתחם הינו קליטת התכנית בוועדה המחוזית, או – כאשר מדובר על תכנית בסמכות מקומית- דיון להפקדה להתנגדויות.
ככל שהמתחם, או חלק ממנו, התקדם בציר הרישוי- כך יקבל יותר ניקוד, כאשר ניקוד מלא יינתן לפרויקט שקיבל היתר בנייה. המשקל היחסי של כל פרויקט נעשה ביחס למספר הדירות הישנות במתחם. במידה וישנם מספר שותפים, הניקוד יתחלק ביניהם.
"התיישנות" – אם חלפו שלוש שנים ממועד קבלת התוקף לתב"ע, הניקוד על השלב התכנוני בלבד יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת.
"הצלחה מוכחת" – משרד אשר קידם לפחות מתחם פינוי בינוי אחד עד להיתר, יקבל תוספת ניקוד בכל שאר המתחמים המקודמים על ידיו. במקרה של מספר משרדים שותפים בפרויקט, הניקוד יתחלק ביניהם.
תנאי הסף לכניסה של משרד למדד פינוי בינוי הם:
קידום של לפחות שני מתחמי פינוי בינוי העומדים בתנאים לעיל, ובשקלול מספר יחידות הדיור.
משרדי עורכי דין מובילים בייצוג דיירים ויזמים בהתחדשות עירונית
המדד מדרג את משרדי עורכי הדין המובילים בייצוג דיירים (בעלי הדירות) ואת משרדי עורכי הדין המובילים בייצוג יזמים על פי סך הניקוד בפרויקטים ובמתחמים שבהם מלווה המשרד את מי מהקבוצות בפרויקטי התחדשות עירונית (תמ"א 38 חיזוק ותוספת, תמ"א 38 הריסה ובנייה, פינוי בינוי, עיבוי בינוי ועוד).
פרויקטים של התחדשות עירונית שאינם מחייבים הליך תכנוני (כדוגמת מרבית הפרויקטים מסוג תמ"א 38) מקבלים ניקוד החל משלב הגשת הבקשה להיתר. פרויקטים המחייבים הליך תכנוני (כדוגמת מהלכי פינוי בינוי), מקבלים ניקוד החל משלב קליטת התכנית בוועדה המחוזית. אם מדובר על תכנית בסמכות מקומית, תנאי הסף הוא דיון להפקדה להתנגדויות. גובה הניקוד של פרויקט או מתחם התחדשות עירונית נקבע על פי מספר הדירות המקוריות (ובליווי יזמים גם על פי מספר הדירות החדשות), על פי סוג הפרויקט ועל פי הסטטוס התכנוני או שלב הרישוי. פרויקטים שהושהו, נדחו, או שחלף בהם פרק זמן חריג (ביחס להתפלגות העירונית) ללא התקדמות סטטוטורית, לא יזכו בניקוד.
"הצלחה מוכחת" – אם המשרד ליווה דיירים בפרויקט התחדשות עירונית שהבשיל לכדי היתר, ולחילופין, אם ליווה יזמים בפרויקט התחדשות עירונית שהושלם ואוכלס, אזי פרויקטים אחרים שמלווה המשרד הנמצאים בשלבים מוקדמים יותר, יקבלו תוספת ניקוד.
"התיישנות" – אם חלפו יותר משלוש שנים ממועד קבלת טופס 4, ניקוד הפרויקט יופחת בהדרגה על כל שנה נוספת שחולפת. חלק ממשרדי עורכי הדין המדורגים במדד קיבלו עמוד פרופיל (פרסומי) בחוברת זו. בעמוד מופיעים נתונים לגבי היקף הפעילות של
המשרד בתחום ההתחדשות העירונית. נתונים אלו כוללים גם פרויקטים ומתחמים בשלבים מקדמיים, אשר לא עברו את תנאי הסף לקבלת ניקוד. נתונים אלו לא השפיעו על המדד. הם מבוססים על הצהרת המשרד ולא אומתו באופן מלא על ידי צוות המחקר של מדלן.
להלן ביאור המונחים המופיעים במדד עורכי הדין ובעמודי משרדי עורכי הדין:
התחדשות בניינית:
פינוי-בינוי ועיבוי-בינוי:
משרדי עורכי דין מובילים בתכנון ובנייה ובמיסוי מקרקעין
משרדי עורכי הדין המובילים בתכנון ובנייה ובמיסוי מקרקעין הם אלו שקיבלו את מירב ההמלצות של משרדים אחרים העוסקים בתחום. דירוג זה אינו מבטא היקף ניסיון, אך משקף הערכה לה זוכה המשרד בקרב הקולגות בתחום.
ההתייחסות בחוברת זו למצב הפרויקטים והמתחמים נכונה ל-31 בדצמבר 2024.
יודגש כי האמור הוא הסבר כללי בלבד, ואין בו למצות את תנאי הסף של המדד או את אופן עריכתו. בנוסף, ביחס לכל פרויקט יש לבחון את התאמת היזם באופן ספציפי לפי מכלול הפרמטרים הרלוונטיים, ואין לראות במדד משום ייעוץ כלשהו.
השאירו פרטים ונחזור אליכם